Investir dans l’immobilier

L’immobilier, un mot qui revient sans cesse dans les échanges au bureau, en famille, à l’école, dans les médias, etc. C’est un sujet qui fait couler beaucoup de salives et d’encres, peut-être pour la simple et bonne raison, qu’il représente l’une des voies rapides vers l’enrichissement.

L’accès à investissement est facile pour des rentabilités exceptionnelles pour qui sait s’en servir. Tes pupilles se sont dilatées et tu souhaites mai tant en savoir plus, c’est parti.

1.C’est quoi l’immobilier ?

Le dictionnaire Petit Rober mot défini l’immobilier comme un ensemble des biens immeubles. Les biens immeubles se distinguent par leur immobilité et leur rattachement à la terre de manière indissociable ceci sur les plans physique et juridiques.

Cela est en opposition avec les biens meubles qui sont mobiles et dissociables de la terre sur les plans physique et juridique.

Plus concrètement et simplement :

Un bateau est un bien meuble
Une maison est un bien immeuble

Que retrouve-t-on dans le secteur immobilier ?

Tu retrouveras dans le secteur de l’immobilier de nombreuses activités :

La gestion immobilière
La construction immobilière
La vente et l’achat de bien
L’urbanisme,
L’architecture,
Etc.

Nous allons nous intéresser à l’univers de l’achat des biens immobiliers qui reste également assez vaste. Pour notre étude, nous nous focaliserons sur l’achat à destination d’habitation.

Il peut s’apprécier de 2 manières :

Acheter dans le neuf : tu achètes des biens sur plans en Vefa (vente en état futur achèvement) qui seront construits dans les mois voire les années à venir. Généralement, la plupart des gens passent par des sociétés de construction (exemple Vinci Immobilier, etc.) ayant déjà des programmes de construction validés.

Acheter dans l’ancien : tu achètes des biens déjà construits à l’instar des appartements, des maisons, des immeubles de rapports, des locaux commerciaux, etc.

2.Point sur l’achat dans l’ancien

Acheter dans l’ancien est majoritairement privilégié par les français et offre de nombreux avantages. Est considéré comme biens immobiliers anciens, tout bien construits il y a plus de 5 ans ou des biens neufs ayant changé de propriétaire après la livraison (le premier propriétaire A qui revend à un second).

L’achat dans l’ancien présente de nombreux avantages mais aussi quelques inconvénients.

Intéressons-nous aux avantages :

Un large choix en termes d’offre. Le catalogue offre des choix impressionnants avec toutes les caractéristiques possibles et imaginables, suivant le secteur, la configuration, le prix, etc.
Tu peux te projeter dans le logement, voir son charme, son potentiel. Le bâti est déjà existant, mieux, certains logements sont habitables sans travaux et peuvent correspondre à ce que tu recherches.
La disponibilité du logement est immédiate contrairement à l’achat dans l’ancien où il faut patienter le temps de la construction et de la livraison du chantier.
Les meilleurs emplacements sont disponibles (localisations stratégiques au cœur de la ville et ses environs) contrairement à l’achat dans le neuf où généralement il faut accepter de s’excentrer.
Le financement se fait sur un bien déjà existent donc pas besoin de se retrouver dans une posture où tu rembourses à la fois les mensualités de ton prêt actuel et les mensualités de ton prêt immobilier pour ton logement en construction mais déjà en amortissement.
Pas de risque de voir les délais d’acquisition se rallonger du fait de retards constructeurs ou faillite car le bien est déjà construit.
Le prix d’un logement dans l’ancien à caractéristiques semblables est généralement inférieur à celui d’un logement dans le neuf, en moyenne c’est 10 à 25% moins cher suivant la région où l’on se trouve.

Comme inconvénients :

Le coût d’entretien est plus élevé ; certains logements sont vieillissant ou n’ont pas été rénové récemment.
Les performances énergétiques sont moins intéressantes que celles dans les logements neufs car les normes ne sont pas forcément à jour.
Les frais de notaire à l’acquisition son plus importants, environ 2 à 3% dans le neuf contre environ 8% dans l’ancien.
Les aides financières lors de l’acquisition sont moins importantes que dans le financement du neuf.

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3.Point sur l’achat dans le neuf

Est considéré comme bien immobilier neuf

Tout bien bâti depuis maximum cinq ans
Tout bien n’a n’ayant jamais été revendu par son propriétaire initial à la fin de la construction
Tout bien qui n’a jamais été habité.
A noter que certains biens immobiliers anciens, ayant fait l’objet d’une rénovation lourde, sont de ce fait assimilés à des biens du neuf.

Acheter dans le neuf présente des avantages mais également des inconvénients à prendre en compte.

Comme avantages :

Tu achètes un logement construit avec des matériaux modernes, tu bénéficies d’équipements de dernière génération.
Tu as un logement avec de meilleures performances énergétiques car conformes aux normes en vigueur.
Tu dépenses moins côté charges entretien du bien.
Ton logement bénéficie de la garantie décennale. C’est-à-dire que le constructeur est responsable du gros œuvre du bâti pendant 10 années. C’est pour te mettre à l’abri des surprises qui existent même dans l’immobilier neuf.
Les frais de notaire à l’acquisition son réduits, environ 2 à 3% contre environ 8% dans l’ancien.
Les aides financières pour le financement du neuf sont généralement plus importantes et dépendent de ta situation (revenus, impôts, etc.)
Tu bénéficies d’une exonération dans le paiement de la taxe foncière les deux premières années suivant la construction du logement.

Comme inconvénients :

L’achat du bien se fait sur plan et n’offre donc pas la possibilité de se projeter dans le logement une fois fini.
La disponibilité du logement n’est pas immédiate. Il faut patienter le temps de la construction et de la livraison du chantier. Et souvent on peut avoir des surprises désagréables côté rendu.
Les emplacements stratégiques au cœur de la ville et ses environs sont généralement déjà pris par les biens construits. Il faut donc accepter l’idée de s’excentrer dans la majorité des cas. Or dans l’immobilier, l’emplacement a une grande importance pour la revente.
Un autre inconvénient majeur est celui de devoir financer la construction du logement avant de pouvoir s’y installer. En gros, tu commences à assumer le remboursement des mensualités de ton prêt immobilier tout en continuant de payer ton loyer ou de rembourser ton prêt actuel. Cela représente toujours une situation difficile où il faut se serrer la ceinture et encore… le projet d’une vie peut se transformer en cauchemars.
Le risque de voir les délais de livraison se rallonger du fait d’un retard dans les prévisions du constructeur ne sont pas à exclure. Lorsque c’est le cas, c’est des coûts en plus car il faut continuer à régler son loyer ou son prêt actuel sur une plus longue durée.

Le prix d’un logement neuf à caractéristiques semblables est très souvent supérieur à celui d’un logement dans l’ancien, en moyenne c’est 10 à 25% plus cher suivant la région où l’on se trouve.

4.Notre analyse

Tu as vu plus haut les avantages et les inconvénients de l’achat dans le neuf et dans l’ancien. En tant qu’investisseur, la question à te poser c’est celle de savoir où tu gagnerais davantage en investissant car que ce soit dans le neuf ou l’ancien, les gains existent.

La différence se trouve dans le combien tu veux gagner ?

L’investissement dans le neuf se fait via les programmes de l’état qui ont tous pour finalité de t’aider à payer moins d’impôts et encore… En plus, ces aides de l’État français dépendent de nombreuses obligations à respecter, auquel cas, les impôts exonérés te sont exigés.

Tu dois faire très attention à tout ce qui est programme défiscalisant de l’État qui portent généralement les noms des ministres les ayant institués, Pinel, Duflot, Malraux, Bouvard, etc.

L’investissement dans l’ancien quant à lui est plus flexible et de loin plus intéressant du fait

Des grosses rentabilités réalisables suivant les stratégies mises en place (stratégie Cash-Flow, stratégie d’achat revente, etc.)
De sa flexibilité
De la liquidité du marché.
De la taille du marché : beaucoup plus de biens, bonne dynamique dans les offres et les demandes sur le marché.

Miantenant c’est à toi de jouer

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